EPBD-Sanierungspflicht für Gewerbebauten — was Bauherrn 2026 wirklich tun müssen

Seit Mai 2024 ist die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD-Recast, Richtlinie 2024/1275) in Kraft. Sie verändert die Sanierungs-Landschaft für gewerbliche Bauherrn in Österreich grundlegender, als die meisten erwarten. Die Kernregel: Bis 2030 müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent aller Nicht-Wohngebäude saniert werden — bis 2033 sind es 26 Prozent. Wer ein Bürohaus, ein Geschäftslokal oder eine Lagerhalle in Österreich besitzt, sollte heute wissen, wo er steht.

Dieser Pillar erklärt, was die EPBD konkret fordert, wann es greift, was eine ehrliche Energie-Bilanz kostet, welche Förderungen 2026 verfügbar sind — und an einem realen rhm-Projekt, wie eine Sanierungs-Strategie aussieht, die nicht nur die Norm erfüllt, sondern langfristig spart.

Was die EPBD-Recast 2024/1275 konkret verlangt

Die EU-Richtlinie definiert für Nicht-Wohngebäude maximale Energie-Performance-Schwellen, die jedes Mitgliedsland in nationales Recht überführen muss. Österreich tut das aktuell über eine Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) und das OIB-Richtlinien-Set 6.

Die wichtigsten Eckpunkte:

• 2030: Sanierung der 16 % schlechtesten Nicht-Wohngebäude (Klasse G nach EPC-Skala).
• 2033: Sanierung der 26 % schlechtesten Nicht-Wohngebäude (Klasse F und schlechter).
• 2050: Vollständige Klimaneutralität des Gebäudebestands.
• Audit-Pflicht für Gebäude mit Energieverbrauch über 290 MWh/Jahr — alle vier Jahre, unabhängig vom Sanierungsstatus.
• Mindeststandards für Heizungs- und Kühlsysteme in größeren Gebäuden (über 290 MWh/Jahr): Smart-Control-Pflicht ab 2027.

Für Gewerbeobjekte heißt das: Wenn Ihr Objekt heute eine Energieausweis-Klasse G oder schlechter trägt, sind Sie ab spätestens 2029 in der ersten Sanierungswelle. Wer sich heute nicht orientiert, wird in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts unter Zeitdruck handeln müssen — mit entsprechend ungünstigen Konditionen am Sanierungs-Markt.

Wer ist betroffen — und wer noch nicht

Nicht jedes Gewerbeobjekt fällt sofort in die Pflicht. Die EPBD-Recast staffelt nach Gebäudegröße und Energieverbrauch:

• Über 290 MWh/Jahr: Audit-Pflicht ab 2026, Smart-Control-Pflicht ab 2027, Sanierungs-Priorität.
• Zwischen 100 und 290 MWh/Jahr: Energieausweis-Pflicht bei Vermietung oder Verkauf. Sanierung ab 2033 zu erwarten.
• Unter 100 MWh/Jahr: Aktuell nur indirekt betroffen, aber langfristig im Auge zu behalten.

In der Praxis betrifft die erste Welle vor allem Bürogebäude über 1.500 m², Einzelhandel über 800 m², Logistik- und Produktionsbauten mit relevantem Heiz- oder Kühlbedarf.

Was rhm in der Praxis tut — am Beispiel WHA-Sanierung

Eine Sanierung beginnt bei rhm immer mit drei Schritten, die sich in zwölf Jahren Bestandssanierung als unverzichtbar erwiesen haben:

1. Energie-Audit auf Messwert-Basis, nicht auf Norm-Annahme

Standardgemäße Energieausweise rechnen mit Norm-Klima und Standard-Nutzungsprofilen. Das verschiebt die Realität oft um 20 bis 40 Prozent. Wir hängen daher an Bestandsanlagen über Modbus oder BACnet ein temporäres Monitoring (4 bis 8 Wochen), lesen reale Lastprofile, Vorlauftemperaturen und Nutzungszeiten aus. Erst dann beginnt die eigentliche Sanierungs-Strategie.

Bei der WHA-Sanierung Henneberggasse (Wien) zeigte das Monitoring: die theoretische Heizlast nach OIB-Norm war 240 kW, die real gemessene Spitzenlast bei vergleichbaren Außenbedingungen lag bei 168 kW. Die geplante Anlagengröße konnte um 30 Prozent kleiner ausgelegt werden — mit entsprechend günstigeren Investitionskosten.

2. Strategie nach 19-Jahres-Lebenszyklus, nicht nach EPBD-Erfüllung allein

Die EPBD verlangt einen Mindeststandard. Wer nur den Mindeststandard erreicht, baut zweimal: einmal jetzt, einmal in zwölf Jahren, wenn die nächste Verschärfung kommt. Wir rechnen daher für jede Sanierungs-Variante die Lebenszyklus-Kosten über 19 Jahre — typische technische Lebensdauer der Hauptanlagen — und vergleichen das Ergebnis mit der reinen Erfüllung der aktuellen Klasse.

Beim Henneberggasse-Projekt zeigte dieser Vergleich: Die Variante „klimaaktiv-Gold” kostete in der Investition 18 Prozent mehr als die Variante „EPBD-Mindest”, brachte aber über 19 Jahre eine kumulative Betriebskosten-Differenz von minus 312.000 EUR — bei einem Anlagenvolumen von rund 480.000 EUR. Die Mehrinvestition amortisierte sich nach 7,4 Jahren.

3. Modell-Predictive Control statt klassischer PID-Regelung

Bei jeder Sanierung, in der die Anlagenbasis erneuert wird, prüfen wir die Implementierung eines MPC-Stacks. Forecast-getriebene Regelung mit Wetter-APIs und Lastprognosen senkt den Energieverbrauch in unseren bisherigen neun aktiven Anlagen um 15 bis 22 Prozent gegenüber konventioneller Regelung — gemessen über zwei vollständige Heizperioden.

Der Aufwand für die MPC-Integration liegt bei einem mittleren Gewerbeobjekt zwischen 12.000 und 28.000 EUR — und zahlt sich typisch innerhalb von zwei bis drei Heizperioden zurück.

Förderungen 2026 — wo wirklich Geld zu holen ist

Die Förderlandschaft ändert sich aktuell halbjährlich. Der Stand Mai 2026:

• klimaaktiv-Bonus (Bund): Bis zu 30 % Investitionsförderung bei Erreichen der klimaaktiv-Gold-Stufe. Voraussetzung: vollständige Dokumentation aller Komponenten, einschließlich Mess- und Regeltechnik.
• „Raus aus Öl und Gas”-Förderung Bund + Länder: Bis zu 35 % der Investitionskosten beim Wechsel auf erneuerbare Heizsysteme. Für Gewerbeobjekte ist die Förderhöchstgrenze 75.000 EUR pro Anlage.
• NÖ Wirtschaftskammer-Förderung: Zinsenzuschuss bis zu 0,5 Prozentpunkte auf Kredite über die NÖ Bürges Förderbank.
• WIBank-Programme (Wien): Bis zu 25 % Investitionsförderung für gewerbliche Sanierungen in Wien.

In der Praxis kombinieren wir typisch drei Förderquellen, was die Gesamt-Investitionsförderung auf 40 bis 55 Prozent bringen kann — vorausgesetzt, die Maßnahmen werden technisch sauber dokumentiert. Wir übernehmen die vollständige Förderdokumentation als Teil des Planungsauftrags, weil unvollständige Anträge regelmäßig der häufigste Grund für nicht ausgezahlte Förderungen sind.

Was eine erste Einschätzung kostet — und was nicht

Wir bieten als ersten Schritt ein kostenloses 30-Minuten-Telefonat. Daraus entsteht typisch eine grobe Einschätzung: Ist Ihr Objekt in der ersten Welle? Ist eine technische Sanierung wirtschaftlich sinnvoll? Welche Förderkulisse passt?

Wenn Sie nach diesem Gespräch tiefer einsteigen möchten, folgt eine Vor-Begehung mit Monitoring-Set für 2.400 EUR (Pauschale, inkl. 4-Wochen-Datenerfassung, Bestands-Energie-Bilanz und Variantenvergleich). Erst danach entscheiden wir gemeinsam, ob eine vollständige Sanierungs-Planung sinnvoll ist.

Was wir nicht machen: Schnell-Audits per Telefon, Sanierungs-PDFs ohne Begehung, Förder-Quick-Checks ohne reale Messdaten. Die Erfahrung aus mehr als 50 Sanierungs-Projekten ist klar — solide Sanierungs-Strategie braucht reale Bestandsdaten.

Die häufigsten Fragen

Wann muss ich anfangen? Wenn Ihr Energieausweis Klasse G zeigt, idealerweise 2026 mit der Planung, damit Sie 2028/2029 in Umsetzung sind. Klasse F: 2028 anfangen. Klasse E oder besser: noch Zeit, aber Lebenszyklus-Strategie heute schon prüfen.

Was passiert bei Nicht-Erfüllung? Die EPBD-Recast verlangt von den Mitgliedstaaten Sanktionsmechanismen. Österreich definiert diese aktuell in der EAVG-Novelle. Aus heutigen Entwürfen: Bußgelder bis 50.000 EUR pro Gebäude, Vermietungsverbote bei Klasse G ab 2030. Die genaue Sanktionshöhe wird laufend angepasst.

Lohnt sich Wärmepumpe statt Gas-Brennwert? Bei Bestandsgebäuden mit aktueller Heizlast unter 80 kW und sanierter Hülle: in fast allen Fällen ja. Bei höheren Lasten oder unsanierter Hülle ist eine Hybrid-Lösung (Hochtemperatur-Wärmepumpe + Spitzenlast-Gas) oft wirtschaftlicher. Wir rechnen das pro Projekt durch.

Macht rhm auch nur Energie-Audits, ohne Sanierungs-Planung? Ja. Wir bieten EAVG-konforme Audits für Gebäude über 290 MWh/Jahr als eigenständige Leistung an. Honorar nach Honorarordnung Architekten und Ingenieurkonsulenten, etwa 2.800 bis 6.400 EUR je nach Objektgröße.

Was als Nächstes

Wenn Sie ein Gewerbeobjekt besitzen und nicht sicher sind, in welche EPBD-Welle es fällt, machen wir innerhalb eines Werktages eine erste Einschätzung — telefonisch, kostenlos, ohne Vertrag. Sie bekommen drei Dinge: eine Einordnung Ihres Objekts in die EPBD-Skala, eine grobe Sanierungs-Strategie-Empfehlung und einen ehrlichen Hinweis, ob ein nächster Schritt sinnvoll ist oder nicht.

Anrufen: +43 2644 21500. Schreiben: office@rhm.at.

— rhm GmbH, Thomasberg, NÖ